상가와 오피스텔이 결합된 복합자산, 재개발에서는 어떻게 처리되나
저층은 상가, 상층은 오피스텔로 구성된 복합건물을 소유한 경우, 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류돼 도시정비법상 주택으로 취급되지 않는 경우가 많아 분양자격 판단 시 상가와 유사하게 다뤄지는 경우가 일반적입니다. 다만 실제 주거용으로 사용해온 오피스텔은 사실관계에 따라 다르게 판단될 수 있습니다.
- 오피스텔 — 건축법상 업무시설로 분류, 주택과 다른 기준 적용
- 실사용 현황 — 주거용으로 써왔다면 별도 확인 필요
- 상가 부분 — 통상 상가 소유자와 동일한 기준 적용
- 조합원 자격 — 건물 전체를 기준으로 종합 판단하는 경우 많음
오피스텔은 왜 주택과 다르게 취급되나요
오피스텔은 건축법령상 업무시설로 분류되는 것이 원칙이라, 도시정비법상 분양자격 판단에서 주택 소유자에게 적용되는 기준과 다르게, 상가나 근린생활시설 소유자에 준해 다뤄지는 경우가 많습니다.
실제 주거용으로 사용해온 경우
오피스텔을 주민등록까지 옮겨 실제 주거용으로 오래 사용해온 경우, 실질 사용현황을 근거로 다르게 판단될 여지가 있으나, 이는 개별 사안마다 판단이 크게 달라지는 부분입니다.
저층 상가 부분의 처리
복합건물 중 저층 상가 부분은 일반 상가소유자 기준과 동일하게 종전자산 평가와 분양자격이 판단되는 것이 일반적입니다.
건물 전체를 하나로 볼 것인가
상가와 오피스텔이 구분소유로 각각 등기돼 있다면 호실별로 별개의 소유자로 취급되지만, 하나의 소유자가 상가와 오피스텔을 모두 소유했다면 전체 자산을 기준으로 조합원 자격이 종합 판단되는 경우가 많습니다.
오피스텔 소유자가 여럿인 경우
복합건물의 오피스텔이 구분소유로 여러 명에게 나뉘어 있다면, 각 호실 소유자가 개별적으로 조합원 자격을 갖는 구분소유 상가와 유사한 구조로 처리되는 경우가 많습니다.
오피스텔의 종전자산 평가
오피스텔도 상가와 마찬가지로 위치, 층수, 면적 등을 반영해 감정평가가 이뤄지며, 업무시설로서의 특성이 평가에 함께 고려될 수 있습니다.
개별 사안 확인이 필요한 이유
복합건물의 구체적인 조합원 자격과 분양자격 판단은 건물의 등기 형태, 실사용 현황, 조합 정관에 따라 크게 달라지는 사안이라, 이 문서는 일반적인 원칙만 설명하며 확정 판단은 조합과 전문가 확인이 필요합니다.
실제 사업 진행 상황과 세부 요건은 구역과 시점마다 다를 수 있으니, 정확한 사항은 해당 조합이나 관할 구청에 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
통상 건축법상 업무시설로 분류돼 주택과 다른 기준이 적용되는 경우가 많습니다.
실질 사용현황에 따라 다르게 판단될 여지가 있으나 개별 사안마다 크게 달라지는 부분입니다.
하나의 소유자가 모두 소유했다면 통상 전체 자산을 기준으로 종합 판단됩니다.
네, 위치·층수·면적 등을 반영해 감정평가가 이뤄집니다.
건물의 등기 형태와 조합 정관에 따라 달라지는 사안이라 조합과 전문가 확인이 필요합니다.