종전상가자료

재개발 상가 무허가 증축부분, 어떤 자료로 확인하나

상가는 영업 면적을 늘리기 위해 건축물대장에 없는 부분을 증축해 사용하는 경우가 있어, 매수나 조합원 자격 확인 전에 건축물대장, 재산세 과세대장, 항공사진 등을 대조해 무허가 증축 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 무허가 부분은 평가나 분양자격에서 인정받지 못할 수 있습니다.

• 건축물대장 — 합법적으로 등재된 면적·구조 확인
• 재산세 과세대장 — 실제 과세 대상 면적과 대장상 면적 비교
• 항공사진·위성사진 — 시기별 증축 여부 확인
• 현장 실측 — 대장상 면적과 실제 면적 직접 비교

재개발 상가 무허가 증축부분, 어떤 자료로 확인하나, 핵심만 요약하면 무엇인가요?

• 상가는 영업 면적을 넓히려 발코니·옥상·후면 공터를 허가 없이 증축해 쓰는 경우가 있습니다.
• 종전자산 평가는 통상 적법 등재 면적 기준이라 무허가 증축부분은 반영되지 않거나 낮게 평가될 수 있습니다.
• 건물 전체가 위반건축물로 등재되면 분양자격 판단에도 불리하게 작용할 수 있습니다.

무허가 증축은 왜 생기나요?

상가는 영업 면적을 넓히기 위해 발코니, 옥상, 후면 공터 등을 허가 없이 증축해 사용하는 경우가 있으며, 이런 부분은 건축물대장에 반영돼 있지 않은 것이 일반적입니다.

무허가 증축부분은 건축물대장으로 어떻게 확인하나요?

건축물대장에 기재된 면적과 실제 사용 면적을 비교하면 무허가 증축 여부를 1차로 가늠할 수 있어, 매수나 조합원 자격 확인의 출발점이 됩니다.

재산세 과세대장은 어떻게 활용하나요?

재산세는 실제 사용 현황을 반영해 부과되는 경우가 있어, 과세대장상 면적이 건축물대장보다 크다면 무허가 증축이 있었을 가능성을 시사합니다.

항공사진·위성사진으로 증축 시기를 확인할 수 있나요?

국토정보플랫폼 등에서 제공하는 시기별 항공사진을 비교하면 증축이 이뤄진 대략적인 시점을 파악할 수 있어, 오래된 무허가 증축인지 최근에 이뤄진 것인지 구분하는 데 도움이 됩니다.

무허가 증축부분은 감정평가에서 어떻게 처리되나요?

종전자산 감정평가는 통상 적법하게 등재된 면적을 기준으로 이뤄져, 무허가 증축부분은 평가액에 반영되지 않거나 낮게 평가될 수 있습니다.

무허가 증축은 분양자격에 어떤 영향을 주나요?

무허가 증축 자체가 분양자격을 직접 박탈하지는 않지만, 건물 전체가 위반건축물로 등재된 경우라면 분양자격 판단에 불리하게 작용할 수 있어 별도 확인이 필요합니다.

현장 실측으로 무엇을 최종 확인하나요?

서류상 비교만으로 판단이 어려운 경우 직접 현장을 방문해 실측하거나 전문가에게 의뢰하면 무허가 증축 여부와 규모를 더 정확히 파악할 수 있습니다.

실제로 확인할 때는 어떤 순서로 진행하나요?

가장 흔하게 하는 실수는 무엇인가요?

• 실제 사용 면적 전체가 평가받을 것이라 보고 매수가를 정하는 경우가 있습니다.
• 증축 부분에도 재산세가 부과되고 있으니 적법한 면적이라고 오해하는 경우가 있습니다.
• 위반건축물 등재 여부를 확인하지 않아 분양자격 판단에서 불리해지는 경우가 있습니다.

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