종전상가자료

재개발 종전 상가, 실측면적과 공부상 면적이 다르면 어떻게 하나

오래된 상가는 증축, 측량 오류, 대장 정리 누락 등의 이유로 실측면적과 등기부등본·건축물대장상 공부 면적이 다른 경우가 종종 있습니다. 이런 차이는 종전자산 평가와 분양자격 판단에 영향을 줄 수 있어, 매수나 조합원 자격 확인 전에 반드시 대조해야 합니다.

• 등기부등본상 면적 — 등기 시점 기준 면적
• 건축물대장상 면적 — 건축 인허가 당시 면적
• 실측면적 — 현재 실제 측량한 면적
• 지적측량 등 정정 절차 — 차이가 클 경우 전문 측량 의뢰

면적이 다르게 나타나는 이유

등기부등본, 건축물대장, 실제 현황이 각각 다른 시점과 방식으로 작성되다 보니 시간이 지나며 면적 차이가 발생하는 경우가 있습니다. 무허가 증축이나 측량 오류도 원인이 될 수 있습니다.

어떤 자료가 우선하나요

통상 건축물대장이 공적 장부로서 우선 기준이 되지만, 종전자산 평가에서는 실제 현황을 확인하는 실측이 함께 이뤄지는 경우가 많아 최종적으로는 여러 자료를 종합해 판단합니다.

작은 차이와 큰 차이는 다르게 다뤄집니다

오차 범위 내의 미세한 차이는 통상 큰 문제가 되지 않지만, 실제 사용 면적이 대장보다 현저히 크다면 무허가 증축 여부를 먼저 의심해봐야 합니다.

감정평가에 미치는 영향

종전자산 평가는 적법하게 등재된 면적을 기준으로 하는 경우가 많아, 공부상 면적보다 실측면적이 크더라도 그 초과분이 평가액에 그대로 반영되지 않을 수 있습니다.

정정 절차가 필요한 경우

등기부등본과 건축물대장 사이의 불일치가 단순 오기나 행정 착오로 확인되면 지적정리나 대장 정정 신청을 통해 바로잡을 수 있으며, 이 경우 시간이 걸릴 수 있어 여유를 두고 진행해야 합니다.

매수 전 실측을 의뢰하는 것도 방법입니다

면적 차이가 의심되는 상가를 매수하려 한다면, 계약 전 전문 측량업체에 실측을 의뢰해 정확한 면적을 확인해두면 이후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

조합에 확인이 필요한 이유

개별 상가의 면적 차이가 종전자산 평가나 분양자격에 구체적으로 어떻게 반영되는지는 조합이 선정한 감정평가기관의 기준에 따라 달라질 수 있어, 최종 판단은 조합 확인이 필요합니다.

자주 묻는 질문